亲友代售房屋原房东长期未提异议法院认可交易

来源:福州晚报 2016-04-20 11:46 / 海峡都市报电子版

　　陈某忠的亲戚把陈某忠的房子卖给同村村民陈某清。陈某忠时隔多年后突然提出异议，并将陈某清告上法庭。日前，长乐市法院审结了这桩跨越时间超15年之久的财产损害赔偿纠纷案，一审驳回了原告的诉请。

　　陈某忠与陈某清同为长乐某村村民。1992年，陈某忠在该村建有一座平房，并办理了住宅土地使用权证。因陈某忠之兄死亡，同村人陈某英上门，与陈某忠的嫂子结为夫妻。

　　1998年11月，陈某忠外出期间，陈某英以无法替陈某忠偿还债务并经陈某忠同意为由，将房屋以陈某忠的名义转让给陈某清。陈某英向陈某清出具了一份包含土地在内的房屋卖断契，双方约定价款为3万元。卖断契由该村村委会主任代书，并由陈某忠姐夫担保，另一村民见证。

　　立契后，陈某英将住宅土地使用权证和缴款人为陈某忠的土地补偿费收据交付陈某清，双方未到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

　　半年后，陈某清将陈某忠原有的一层房屋拆除，重建为二层房屋，并使用至今。陈某清在拆建过程中，陈某忠未提出异议和权利主张。

　　2007年1月，陈某忠与陈某清妻子因房屋有无存在买卖关系发生争议。2012年10月及2013年2月，陈某忠曾以房屋被侵占为由报警。2013年初，陈某忠以土地证丢失为由，要求村委会出具证明以补办土地证。村干部未予出具，并告诉陈某忠土地证在陈某清手上，村干部都知道其与陈某清之间的房屋买卖的事。

　　2014年11月，陈某忠登报遗失住宅土地使用权证，并声明作废。次月，国土资源部门为陈某忠补发了集体土地使用证。2015年，陈某忠将陈某清告上法庭，要求拆除陈某清在其土地上所建的房屋，恢复原状，赔偿其在外租住房屋7年期间所产生的经济损失15万多元。

　　长乐市法院经审理认为，我国《合同法》中规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　该案陈某英签订卖断契，向陈某清转让陈某忠的诉争土地使用权及房屋时，未经陈某忠授权，属无权代理。但陈某英向陈某清出具的卖断契转让诉争土地使用权及房屋是以陈某忠为转让方，陈某英本人以收款人名义在该契上签名，系以被代理人名义订立合同。购买人陈某清通过陈某英取得交易机会，是基于陈某英与陈某忠的特殊关系以及卖断契系由原村委会主任在了解转让土地使用权原因后代书的情况，并在陈某英作为收款人、陈某忠姐夫作为担保人、另一村民作为见证人共同签字的情形下，其有理由相信陈某英有权转让诉争土地使用权及房屋。

　　因此，该案以出具卖断契形式达成的诉争土地使用权及房屋转让协议有效，陈某清依据卖断契支付价款，取得土地使用权，对该土地上房屋进行拆除重建，并居住使用至今，其权利应当受到保护。

　　陈某忠虽登报声明该土地使用证遗失并作废，但这是在其明知该证在陈某清处，却仍虚构事实所为。陈某忠在陈某清拆除房屋重建过程中未提异议，后陈某清一直居住使用重建的房屋，陈某忠在2007年前长达7年以上的时间内也未提出异议，且在其起诉之前长达15年以上的时间内未主张权利。现陈某忠以陈某清侵占其土地并擅自拆除其房屋为由否认卖断契的效力，有违诚实信用原则，也不利于交易秩序的稳定，故对其诉讼请求不予支持。（记者陈鸿星通讯员周飞）