牛刀：房价已无上涨基础将会跌回2008年

来源:厦门商报 2011-12-29 17:00 / 海峡都市报电子版

　　房地产界最具影响力的独立评论家牛刀28日现身厦门，在财富论坛上表示，房地产上涨的货币与人口两大要素已不复存在，房价将跌回2008年的水平。

　　空置率高企泡沫大

　　牛刀说，衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。从国家电网智能化的统计当中，全国660个城市有6540万套住宅是空的，这么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六个月的电表读数为零，就是六个月没有人使用电表。它就告诉我们6540万套住宅可以供2.6亿人居住，也就是说现在这么多的房子，这么多的社会资源，它其实在很多炒家的手上。在上海，普通家庭均拥有两到三套房子。全国范围来看，不少公务员除了自住房外，也有着投资性房产。

　　为什么前面数年内房地产调控会“空调”，因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就能作为土地出让金的替代，必将逼出空置房源涌向市场。

　　上涨基础已缺失

　　为什么2009年、2010年的房价会大幅度上涨？牛刀认为，根源在于2008年底的4万亿元救市措施，4万亿元加上2009年的9万亿元新增贷款，13万亿的货币助推了房价。这两年，央行大幅度回收货币，以调整存款准备金率的方式回收货币。中国楼市的投机炒作因货币超量发行而起，肯定也将以回收货币终结。央行多次上调存款准备金率，是主动刺破楼市泡沫的行为，也许比泡沫自己破灭危害要小得多。

　　房价上涨的另一大基础是人口。牛刀认为，进城人口越来越少，楼市新增面积越来越大，房市已进入供不应求局面。他说，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工。这两大群体需要住房的是3900万人，按两人一户来算，不到2000万户。还有每年新增的400多万大中专毕业生，约合200万户。两项相加共2200万户，按90平方米算，共计19.8亿平方米，而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米，加上全国其他城市，开发面积不少于20亿平方米。只要房价一下降，这些房子全得吐出来，供过于求的局面很快就会形成。从美元走势来看，美元指数已经聚集了强劲的上涨能量，明年有望站稳81点。多重因素叠加之下，房价将会打回2008年。